Comprar ou vender um imóvel em Salvador envolve mais do que assinar um contrato e entregar as chaves. Para que a transferência de propriedade seja legalmente válida e proteja ambas as partes, é necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda em cartório e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, você é apenas possuidor — não proprietário.
Este guia explica passo a passo como funciona a escritura de imóvel em Salvador, quais são os custos envolvidos e por que contar com um advogado faz toda a diferença.
Contrato particular ou escritura pública: qual é a diferença?
Muitos negócios imobiliários em Salvador começam com um contrato particular de compra e venda — um documento assinado entre as partes, frequentemente sem envolver cartório. Esse contrato tem validade jurídica como obrigação entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel.
A escritura pública, lavrada por um tabelião em cartório de notas, é o documento que, ao ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, formaliza juridicamente a transferência da propriedade. É a escritura que garante que o comprador seja reconhecido como o novo dono perante terceiros e o Estado.
Regra do Código Civil: para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória por lei (art. 108 do Código Civil). Para imóveis financiados pelo SFH ou SFI, o contrato com a instituição financeira substitui a escritura.
Documentos necessários para lavrar a escritura em Salvador
O cartório de notas em Salvador geralmente exige os seguintes documentos:
- RG, CPF e certidão de estado civil do vendedor e do comprador (e respectivos cônjuges)
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis com no máximo 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais do imóvel
- Certidão negativa de débitos de IPTU junto à Prefeitura de Salvador
- Certidão de quitação condominial, se o imóvel for em condomínio
- Comprovante de pagamento do ITIV (imposto municipal)
- Certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas e fiscais do vendedor
O que é o ITIV e quanto custa em Salvador?
O ITIV (Imposto sobre Transmissão Inter Vivos) é o imposto municipal cobrado pela Prefeitura de Salvador sobre a transferência de imóveis por ato oneroso (venda). A alíquota em Salvador é de 3% sobre o valor venal do imóvel (ou sobre o valor da transação, se for maior).
O ITIV precisa ser pago antes da lavratura da escritura. A guia de recolhimento é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador (SEFAZ-SSA).
Emolumentos de cartório: quanto cobram em Salvador?
Além do ITIV, você precisará pagar os emolumentos do cartório — os valores cobrados pelo tabelião para lavrar a escritura e pelo Cartório de Registro de Imóveis para registrá-la. Esses valores são tabelados pelo Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) e variam conforme o valor do imóvel.
Como referência, para imóveis de valor médio em Salvador, os emolumentos totais (cartório de notas + registro de imóveis) costumam representar entre 1% e 2% do valor do imóvel. Recomenda-se solicitar uma simulação diretamente ao cartório.
Qual é o papel do advogado na compra e venda de imóvel?
Embora a presença do advogado não seja obrigatória para lavrar uma escritura de compra e venda (diferente do inventário), contar com assessoria jurídica especializada é altamente recomendável — especialmente em negócios de maior valor. O advogado:
- Analisa a matrícula e o histórico do imóvel para identificar ônus, penhoras, hipotecas ou irregularidades
- Levanta as certidões negativas necessárias para proteger o comprador
- Verifica a regularidade fiscal e jurídica do vendedor
- Negocia e revisa as cláusulas do contrato preliminar ou do compromisso de compra e venda
- Orienta sobre a melhor forma de estruturar o negócio (à vista, parcelado, com alienação fiduciária)
- Acompanha o processo até o registro definitivo no Cartório de Registro de Imóveis
Comprar um imóvel sem verificar a situação jurídica do vendedor e do bem pode resultar em perda do imóvel para credores anteriores ou em disputas prolongadas na Justiça. A assessoria jurídica é um custo pequeno diante do valor do negócio.
O escritório Renato Facciolla Advogados tem experiência na assessoria de compra e venda de imóveis em Salvador, desde a análise documental até o registro final. Se você está prestes a fechar um negócio imobiliário, entre em contato para uma consulta antes de assinar qualquer documento.